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記者從省海洋與漁業廳獲悉，早在2010年，全省700多公頃的填海指標已經全部用完。海南省海洋與漁業廳海域管理處有關負責人表示，2010年後，地產項目一擁而上，已經出現"人工島"等項目爭相報批的同質化傾向。
開發商為什麼熱衷這個事情？
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繼海口填海造地後，三亞鳳凰島掀起三亞市第一波填海造地的高潮。作為三亞標桿，鳳凰島的建成帶來瞭經濟利益，但也備受爭議。島上房價曾在海南獲批國際旅遊島建設後飆升到17萬元/平方米，如今已回落至5-6萬元/平米。
如今，海南這個逐漸浮出水面的超級人工島，正見證著海南填海造地運動的新高潮。而這股填海風究竟是如何興起的？在巨大的填海成本、未知的利潤與漫長的開發周期面前，急於在人工島上挖掘利益的開發商們，正在打著怎樣的算盤？
千禧年後，海南開始瞭填海造地的第一波浪潮。海口首次在萬綠園邊建房地產項目，即此前因行賄而震驚國內的美源地產。直到2007年底，全海南省共批準填海造地項目180項、使用海域面積2031.84公頃。但就全國來說，當時海南填海造地所占比重仍不到2%。
海口灣人工島、西海岸人工島、南渡江入海口以東的東海岸人工島、向"小洲島"填海的三亞半島龍灣小區工程等等多個填海工程陸續開建。
雖然對開發商來說填海造地成本很低，但在海平面上無端伸出島嶼，會讓多數購房者認為是砸錢的結果。"填海造地項目最後都會成為高富帥。"沈紅說。占據的稀缺資源與打造的旅遊設施，最終都會分攤到住宅上，迫使產品走高端路線。目前，在海南鳳凰島、深圳、珠海的填海項目都以高端價位出現，這就是很好的例子。
此外，開發商對填海造地項目的熱衷還源自較低的土地成本。相比招拍掛所得地塊，人工島上的土地成本要便宜許多。因為沒有拆遷成本，填海成本也不高，開發商僅僅需付出獲得海域使用權的成本，而目前國傢對此還沒有評估價值。這意味著，部分有關系的開發商便能拿到合適的價格。而沒有可靠關系的，則可能面臨坐地起價。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-19/08422500902.shtml
新填海時代
誘人的土地成本
在海南，填海造地項目審批正在變得嚴格，需符合5項標準之一。據國務院批復，海南省海洋功能區劃2011到2020年，將全省建設用圍填海規模控制在11150公頃以內。值得註意的是，越來越多的填海造地項目引來瞭媒體的關註與網友的批評。比如中惠控股投資的文昌東郊椰林灣海上休閑度假中心，政府背瞭罵名，島內外媒體爭相報道，這為海南填海造城的輿情更添一層敏感。
海南填海造地由來已久。如今，13.8平方公裡的海甸島，有大半部分面積來自填海。它源自1970年的圍海造田，最初新海甸島僅6.5平方公裡。到瞭1994年底，萬綠園大規模填海造地工程開始，以此為標志，海口市填海造地工程進入實質性戰略階段。對此，海南知名評論員矢弓侃侃而談。
填海項目如何營銷
此外，如今還未進入海南的房企，對進入海南持相當謹慎的態度。不少開發商認為海南住宅房產存量較大。一些外地企業則考慮以股權投資、戰略合作或收購現有項目、海南中線非海景資源的土地進駐。宜蘭羅東農地貸款
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"我現在還沒有拿到海域使用權，所以我現在不想談及此事。"瓊海博鰲某項目開發商張某對記者說。記者瞭解到，該項目2011年向政府申報規劃方案後，他們對外宣傳語中便打出瞭"北鄰海南最大人工島珊瑚島，南為規劃中的極地海洋公園、紅石灘主題公園和紅石灘遊艇碼頭"。盡管這些大多還隻出現在圖紙上。
"國傢規定招拍掛的土地必須是凈地，但許多政府沒錢，隻能走"捷徑"。由開發商出錢政府拆遷後，才用於招拍掛。目前拆遷標準越來越高，耗時長，填海造地顯然更容易。"她說。此外，一些開發商也希望通過填海造地打造標桿項目，在海南國際旅遊島建設中，賺取更多名氣。
內容來自sina新聞
進入2011年至今，一批批由開發商牽頭的填海造地工程也陸續上馬，名單顯赫：新世界中國地產投資的新世界美麗沙、海航地產投資的西海岸人工島、中惠控股投資的文昌東郊椰林灣海上休閑度假中心、南山置業投資的萬寧日月灣、江蘇國信投資的樂東龍棲灣，以及海口灣歌劇院、海口千禧酒店、海口燈塔酒店均在列。
鳳凰島的建房綠燈
最開始，鳳凰島的報批規劃上並無房地產住宅項目。規劃一改再改，開發商來回騰挪，當地政府最後無奈以允建高端住宅息事寧人。如今，鳳凰島建房始末已被後來者借鑒，正在建設海南西部大型人工島的開發商對其中流程也心知肚明。
打出人工島的噱頭，能夠吸引購房者。這並非孤例。樂東的龍沐灣項目也采用相同的宣傳法。"其實這個填海造島還是很久以後的事。"該項目銷售經理告訴記者。
炒作之下，填海造地項目對開發商的誘惑正在放大。除瞭提高項目價值，它也是占領海南稀缺資源的最佳途徑。
"目前，海南僅剩的好地塊在萬寧英豪半島上，要拿到並不容易。整個海南東線灣區已沒有好地塊供大規模開發瞭。"克而瑞信息集團海南總經理沈紅說。擁有優質海景資源的地塊要麼名花有主，要麼政府已有規劃。如今，部分開發商無奈轉戰海南西線海岸，或到中部去打山景招牌。
這兩年，他和他的同行們越來越覺得海南開始跟從前不一樣。在填海項目中，知名房企的出場率越來越高。由於一線海景資源稀缺，為瞭提高項目價值，開發商現在熱衷借填海造地占據資源高地。為瞭吸引購房者，也有一些陸地項目在還未動工時，就打出填海造地造高端酒店、遊艇碼頭的噱頭，即使尚未獲得政府審批。
樂居記者調查得知，填海之後，雖然開發商還不能直接拿地，需參與到新一輪土地競價中。但無論最後花落誰傢，最先填海的開發商都將獲得政府賣地所得的一部分。"分多少，怎麼分？都要看政府。國傢沒有相關規定，對開發商來說，雖面臨一定風險，但總不至於是虧本的買賣。"沈紅說，這裡大多土地成本不過20萬元/畝。
今年年初，還在任職的前海南省海洋與漁業廳廳長趙中社則認為，填海成本可能要低得多。他向媒體透露，他所知道的填海成本大約在10萬/畝至15萬/畝之間。
新浪樂居深度報道記者@王彩虹@董文艷/文
記者查閱省海洋與漁業廳海域與海島管理處處長陳剛提供的《海南省海域管理法律法規文件選集》瞭解到，海南省政府明確規定，除瞭海洋漁業及科技興海項目、基礎設施建設項目、海域海岸帶和海島整治修復項目建設、省重點項目能夠使用填海造地外，均不允許用於其它用途。而開發商是不會做虧本買賣的，總能在填海造地項目上打擦邊球。
鳳凰島規劃獲批不久，國傢海洋局就出臺瞭海域使用權管理規定，明文禁止填海造地用於房地產開發項目。政府的開始謹慎，給下手較晚的開發商們澆瞭一盆冷水。大傢都"冷"瞭。倒也"不打緊"，彼時，海南一線海景地尚未如此緊俏。
今年國慶節，媒體人張朋是在車上度過的。一連7天，他駕車跑遍瞭整個海南東、西線的房地產大項目。其中一個項目，"開車開瞭快1個小時，這個島都沒有走完呀！"微信中，他向同事們興奮地說。這個項目指的是目前在建的海南最大的人工島。這個人工島投資400億，填海面積高達12000畝。"海南從來沒有這麼大手筆填海過！"對於這個巨大的填海工程，他在微信朋友圈裡傳上照片，為它打上瞭大大的驚嘆號。樂居深度報道匯總》》
如今，海南雖已有多達十多個填海房產項目，但提起這一話題，許多當事人依舊諱莫如深。在反復強調匿名後，海南一個超級人工島項目的負責人陳強(化名)接收瞭樂居記者的采訪。
"填海項目，如果沒有政府牽頭，光是審批手續，就能拖垮一批人。企業必須有雄厚的資金及豐富的政府資源。"陳強說。由於在填好的島嶼裡，砂石和海水相容需要一定時間，填海造地後2年內不能開發與動工建設，以確保沉降安全。若急於動工，會造成建築下陷，甚至坍塌的可能--這意味著，開發商要"玩得起"。
但是就像迪拜島填出瞭一個世界地圖那樣，填海項目很容易出標桿。項目建成後，四面環海的稀缺資源配合政府的支持，開發商後期大多都能得到豐厚回報。"我們的填海項目因為占據瞭稀缺資源，營銷將會更容易。"陳強說。在項目裡，他們還能分得約20%的賣地款。
但有著多年海南地產研究經驗的王路認為，填海造地項目未必比一般項目好賣。"現在的購房者都比較理性，許多人更看重海南島氣候，不是非得臨海而居。"他說。
政府糾結
"文昌市市委一領導親口對我們說，因為填海項目他一直背著罵名。現在都不敢上網瞭。"在海南省海洋與漁業廳海域與海島管理處處長陳剛的辦公室裡，他正以此規勸開發商放棄申請海域使用權。
不為開發商發放海域使用指標的原因是，開發商所最初的報批在實際建設中已發生變化。臨走時，看到開發商一臉悻悻不樂，旁邊一工作人員安慰道："要不你們就往基礎設施建設上靠吧！"。
當前海南正處於填海造地的高潮
眼下，海南正在建設的大型填海項目已多達10個，多在2009、2010、2011年時申請報批。當前海南正處於這波浪潮的高潮。"但是，我認為，今後海南填海造地熱會逐漸回落。並且，今後海南對資源環境的保護將更加重視，填海造島將會越來越難。"沈紅說。她的理由是，目前大於50公頃以上的填海項目必須報國傢審批。新一屆政府鐵腕管理，管控將越來越嚴。
王路也認為，政府嚴控填海造地已成趨勢。"它會對海洋環境造成極大危害，選擇填海造地的開發商還將面臨極大的社會輿論壓力。"他說。此外，如果把控不好，"填海造地、占據最佳稀缺資源"反而會背上"圈地造地，隻給富人享用"等罵名，對項目營銷造成嚴重影響。
2010年，海南迎來國際旅遊島建設。越來越多的房企上瞭島，掀起瞭房地產開發熱潮。但在經過一輪廝殺之後，開發商們很快就發現，海南海景資源已經被瓜分完畢。樂居記者調查發現，由於開發商的過於集中拿地，海南省政府更加謹慎起來。國際旅遊島建設獲批不久，政府立即在全省范圍內暫停3個月的土地出讓。對於剩下的重要海岸線資源，均用於開發旅遊商業綜合項目，幾乎將海岸資源建商品住宅拒之門外。
矢弓表示，在填海造地項目上，如果繼續讓開發商鉆空子，政府可能付出更高的代價。在海南，把27公頃以下的填海造地權限下放到各個市縣後，一些填海造地項目為瞭不上報，打起26.9公頃的擦邊球。在海口萬綠園邊，政府最初向公眾承諾填海造地造燈塔，後來變成瞭燈塔酒店，進而延伸到房地產，引來公眾強烈反對，燈塔酒店曾幾度停工。這已經是民意的體現。
"這是政府的糾結，雖然不是普遍現象，但確實存在海南有些投資較多的企業，會反過來綁架政府，使得政府原本想象的美好、規劃的填海造地藍圖，做著做著就變味瞭。"矢弓說。
海南樓市填海風暴
2010年下半年，恰逢海南相關人員到廣東實地考察，發現外省向海洋要地、要資源取得瞭重大經濟發展。作為當時海洋經濟產值在全國倒數第二的海南來說，發展海洋經濟成瞭眼前事。隨後，海口市委、市政府把研究、策劃和建設海上人工島提升為當年重點工作之一。海口、三亞、文昌、瓊海等地也相繼描繪出填海打造人工島的藍圖--海南迎來瞭新的填海造地時代。
"即使這並不是政府的本意，但卻給瞭開發商一種信號，傳遞瞭一種方法。如今正在建設的海南西部大型人工島的開發商，或許已經熟讀瞭鳳凰島這個'前車之鑒'。"矢弓說。這個在海南住瞭近20年的媒體人對填海造地特別關註。
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